惠州二手房与新房,你怎么选? 二手房 惠州二手房

发布时间:2020-04-17 22:00:52   来源:网络 关键词:惠州二手房
惠州二手房与新房,你怎么选?
原文标题:惠州二手房与新房,你怎么选?
原文发布时间:2019-10-08 16:20:04
原文作者:霞飞路知事。
惠州二手房 二手房

深莞惠房地产剖析

什么是二手?首先很多人是有误区的,二手并不是传统概念的,二手车,二手衣服这些,并不是指已经使用过的房子,而是房产概念上依照产权转移而产生的概念。

房地产市场的构成:

(1)一级市场:指政府至断的土地市场:国土部门代表国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权以划拨、拍卖、招标、协议的方式出让给开发商或其它企事业单位

(2)二级市场:土地使用权及商品房市场(俗称一手楼市场

指土地使用权出让后,土地使用者投资开

建成房屋后出售、出租的市场;二级市场包括土地使用权再转让的市场

(3)三级市场:消费者之间的市场(俗称二手房市场),指购买房地产的单位和个人,再次将房地产转租赁的市场,也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。

我们所说的二手房也就是二手房市场了,属于房产领域的三级市场,也就是说即使这个房子还是毛坯的,那么只要又拿出来重新买它依然是二手房,并没有使用过,当然也有装修过拿出来卖的二手,这种就是有使用过了。

按理说这个房子没有被使用过,内心上就不会有洁癖或者不舒服,而且价格又便宜为什么还是很少有人去买二手房呢?下面用广东省惠州市的案例来给大家解析一下,不一定通用,仅供参考。

1、 惠州在2017年4月推出了限售令。在2017年4月9日以后购买的新房和二手房三年以内不准出售,导致了很多想要立即卖房的客户是不能实现的。

2、 惠州二手房的评估价较低。这将直接降低了购房贷款的额度。意味着买二手房的首付也是接近总房价的5成左右。

例如:新房100万,我们都知道首付三成贷款是7成,那么只需要付30万就可以了,那么二手如果买100万,银行看只认定这个房子值80万左右,就以80万来算吧,那么一样的首付3成,贷款7成,贷款56万,但是房子成交是100万,那么很明显首付就要44万了,两者足足差了14万首付,不是小数目。

3、 惠州二手房贷款审批周期较长。惠州普通一手房房贷审批周期为2-3个月。二手房审批周期为6-12个月。审批周期过长。

4、 二手房贷款审批比新房审批严格很多。对流水与征信的审查比新房贷款要严格很多。我们知道银行其实也是分很多部门的,包括对公大客户,金融理财,市场,同时还有两个部门,就是新房按揭和二手房按揭部门,针对惠州的情况,新房按揭的银行批款额度基本上是二手房的五倍左右,所以二手放款审批贷款要严格很多。

5、 不同银行对贷款额度有最低标准。最低要求30-50万不等。刚才第三点已经讲了,额度是有限制的,小单和大单是一样走流程一样麻烦的,所以尽量限制最低贷款额度。

6、 户型格局和质量不同。以往开发的大部分二手房的楼盘品质没有近两年新开发的楼盘品质较高,或者同一个楼盘不同期,楼房的品质与楼间距都有较大差别。二手房真正的市场价值与新房的市场价值相差并不远。

7、 二手房交易税费征收比例比较高!新房只有契税,以全国来算明下房产交税,二手不但只有契税还有个税和增值税以及3%的佣金费用。个税是20%的收取,这些费用都是客户的购房成本,不同地区不同政策,这里以惠州为例。

8、 产权交易风险。这一块也是困扰很多人要不要买二手的重要一点,看中一个房子,可能业主不卖了,可能房子还有欠款不能还清,可能抵押了,产权不清晰,给了首付人找不到了,物业欠费几万不结清的。也会有很多人遇到过很多情况,说白了二手房就是人与人之间的交易,这个过程那就是千人千面了,可能100个都没有问题,一个出问题了,你都会怕,更不要说不止一个出现过或多或少的问题了。所以二手交易很难很复杂,会让很多人望而却步,对于上班族或者外地工作的,耗不起时间。找房都是个困难的事情,后续也不简单,所以很多人转而买了新房,简单省事高效。

说了这么多,可能有些人被吓到了,自己买了房以后就卖不掉了吗?其实不然。惠州的房产价值还是有无限潜力的,3-5年以后不缺接手者,有意向的大可放开买。

深圳房价开始上涨的时候,很多人第一反应就是抓紧时间买,生怕之后买不到这样价钱的房子,而当深圳房价继续上涨的时候,很多人的想法就变成了“再等等吧,说不定房价会降,降了再买”。可是等了很久很久,政策出台一轮又一轮,深圳房价没见降多少,甚至有的地方依旧在涨。越来越多的人就放弃了深圳买房只得去东莞,惠州看看。

很多人深圳往返东莞,惠州多次,但最终还是纠结东莞、惠州能不能买?东莞限购的时候,很多人意识到也只能在惠州下手了!但是问题又来了:想买又不知道该买哪里?每个去惠州买房的人都有这种纠结。听中介的,又害怕被忽悠。网上各种查,关于惠州的房子能不能买?能买该买哪里?

“能”的观点很多,“不能”的观点也不少,不能买的观点大家已经在网上看得不少,楼主就不用一一赘述,但是这些观点基本都是13年以前,13年惠州单价3-4千哪里都能买,转眼至今1.3万以下都找不到什么好楼盘,妥妥的涨了3-4倍还多,近年来能买似乎变成一种共识。

但现实中另外一种抱怨并未平息,认为买了惠州的房子不好转手,其实这是一个事实。存在这方面问题的主要原因是:当前Z.F握住银行的咽喉不给二手房评估到成交价,最多评估到成交价的60%左右,而同一个楼盘的新房就可以评估到成交价。简单举例:某楼盘新房成交单价1.6万,新房就可以按每平米1.6万单价来贷款。但你买了该盘新房拿出来卖,银行能给你评估到9千单价已经很不错了。意味着买家买二手比一手支付的首付款高很多,接近首付5成,自然没人接手二手。反观深圳房子2015年至今涨几倍,单价从几万涨到十几万照样评估到成交价。这确实是一个普通人看不懂的怪现象。

像惠州大亚湾和惠阳这样的局面全国都没几个城市。这种形势下很多人看不懂,认为惠州二手房不好转手,更有甚者买到手后又把自己房子亏本贱卖,估计过两年后悔的只得是这部分人了。其实这只是zf暂时抑制二手推高并消除一手库存资源的一个小手段,过一两年这个现状将不复存在。要不然万达,万科,星河,碧桂园,恒大,保利,龙光等地产大鳄纷纷进军惠阳和大亚湾,其实他们不傻,比一般人看得都远。

只要是人口不断流入的城市房子都是值得购买的,你不住孩子长大了还是要到大城市生存发展,一代代不可逃脱的梦,有房才有家,找到可信赖的中介二手、一手都是可以放心购买的。


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原文发布时间:2019-10-08 16:20:04
原文作者:霞飞路知事。

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